Kakva su zaista prava i obaveze stanodavca i zakupca: Da li ugovor o najmu išta vredi?

U Srbiji se procenjuje da ima oko 300.000 podstanara, a većina njih nema potpisan ugovor o zakupu koji, prema važećem Zakonu o stanovanju štiti i podstanara i gazdu. Iznajmljivanje stana je proces koji sa sobom nosi previše prostora za različite nesporazume da bismo sebi dopustili luksuz da nam "stisak ruke" bude garancija, drugim rečima, usmeni dogovor ne dolazi u obzir. Pri svakom najmu stanu treba insistirati na pismenom ugovoru.

POTKROVLJE VS PRIZEMLJE: Sve prednosti i mane života na "vrhu i dnu", koje je manje od ova dva zla?

Preporučujemo

U ugovor se unose prava i obaveze zakupnih strana i bitni podaci o stanu/Foto-ilustracija: Profimedia/Photononstop, pixabay.com

Ugovor o najmu stana

- Ukoliko su podstanar i stanodavac potpisali ugovor, to je dokument koji će koristiti u slučaju spora i većeg odstupanja od dogovorenog. Zapravo, čitav zakupni odnos se reguliše putem tog ugovora, a prema odredbi člana 7. stav 2. Zakona o stanovanju. Ali ako ugovor nije overen, on nema nikakvo pravno dejstvo, samo moralnu obavezu - rekla je za Telegraf.rs Gordana Budimirović, agent za nekretnine.

U ugovor se unose prava i obaveze zakupnih strana i bitni podaci o stanu, koji je predmet zakupa. Na primer, tu piše i vreme trajanja zakupa, visina i način plaćanja zakupnine i računa. Navedeno je i koji su to slučajevi zakonitog prestanka zakupa i postupak stranaka, u toj situaciji, dužina otkaznog roka.

- Potpisivanjem i overom ugovora, podstanar je zaštićen u slučaju spora, jer uz svoj zahtev ili tužbu prilaže primerak ugovora, kao pismeni dokaz da je poslovni odnos u smislu zakupa između njega i stanodavca postojao. Uz takav dokaz, lakše će i da ostvari svoja prava - dodala je Gordana.

Ugovor štiti i stanodavca od nesavesnih podstanara, u slučaju da oštete stan, iznesu delove nameštaja, ne plate račune ili na drugi način bitno odstupe od dogovora.

Foto-ilustracija: Profimedia

Overa ugovora

U slučaju spora oko neisplaćene kirije, štete u stanu ili naplate troškova održavanja, zakupodavac ili zakupac sudu podnose ugovor o zakupu kao dokaz svojih prava. Da bi ugovor bio priznat kao validan, on mora biti overen u sudu ili opštini. 

Kao način posrednog obezbeđenja ovakve sudske zaštite, zakon nalaže zakupodavcu da prilikom overe plati porez u visini 20 odsto od zakupnine – što je obaveza koja samim ugovorom može biti preneta na zakupca.

Sadržaj ugovora

Ugovor o zakupu mora da sadrži ugovorne strane, vreme i mesto zaključenja ugovora, podatke o stanu koji je predmet zakupa – adresu i kvadraturu, visinu zakupnine, način i rokove plaćanja, trajanje i početak zakupa, trenutak predaje stana, uslove i rokove za otkaz ugovora, spisak osoba koje će koristiti stan.

Pored ovoga poželjno je ugovorom odrediti kome pripadaju troškovi redovnog i vanrednog održavanja i dažbina za stan – računa za struju i komunalne usluge, u protivnom ako sve nije navedeno u overenom ugovoru veoma je teško dokazati.

Zakupodavac može da raskine ugovor samo pod određenim uslovima/Foto: Pixabay.com

Trajanje i prestanak ugovora

Ako ugovorom nije drugačije određeno, smatra se da je zakup dogovoren na neodređeno vreme. Ugovor o zakupu stana može da prestane istekom vremena na koje je zaključen, sporazumnim raskidom, danom pravnosnažnosti rešenja nadležnog organa o rušenju zgrade, propašću stana ili otkazom.

Otkaz ugovora

Ugovor koji je zaključen na određeno vreme ne može biti jednostrano raskinut osim ako takva mogućnost nije izričito predviđena u njegovoj sadržini. Takođe kao pravilo koje važi u slučaju da ništa drugačije nije dogovoreno, zakupodavac može da raskine ugovor samo pod određenim uslovima koje propisuje Zakon o stanovanju.

Do raskida ugovora može doći ako se stan koristi drugačije od dogovorenog – izdaje se u podzakup, koristi za obavljanje poslovne delatnosti ili se dozvoljava njegovo korišćenje osobama koja nisu navedena u ugovoru.

Takođe ako podstanar ne plati zakupninu tri meseca za redom ili četiri meseca u toku jedne godine, ako nanosiš štetu stanu, zajedničnim prostorijama, instalacijama ili uređajima u zgradi ili ako na bilo koji način ometaš stanare u drugim stanovima ugovor se može raskinuti.

Ako na bilo koji način ometaš stanare u drugim stanovima ugovor se može raskinuti/ Foto: Profimedia/OnokyFoto: Profimedia/Onoky

STANARSKO PRAVO

Stanarsko pravo je pravo na dugoročni zakup stana, pri čemu zakupodavac može da otkaže ugovor o zakupu samo iz malog broja razloga, tako da zakupac (nosilac stanarskog prava ili zaštićeni stanar) ne samo što može doživotno da koristi stan, već posle njegove smrti to pravo prelazi na članove njegovog porodičnog domaćinstva, a stanar može i da otkupi državni ili društveni stan pod posebnim uslovima.

Stanarsko pravo više se ne može steći za stanove u privatnoj svojini ta mogućnost ukinuta je 1959, a za stanove u društvenoj i državnoj svojini 1992. godine, ali oni koji su ga stekli pre tih odluka još ga imaju (osim ako ugovor o zakupu nije prestao ili je otkazan iz nekog od zakonom predviđenih razloga, ili ukoliko je zaključen ugovor o otkupu stana).

Vlasnik privatnog stana nad kojim neko ima stanarsko pravo ima ista prava i obaveze kao nosilac prava raspolaganja nad državnim ili društvenim stanom, osim obaveze da omogući otkup stana.

VIDEO: Za šta sve mogu da vas kazne a da to i ne znate

(Jovana Jovanović Kulaš/j.kulas@telegraf.rs)