Ivana Vukićević: "Nekretnina u Crnoj Gori je sigurna investicija"

Tržište nekretnina u Crnoj Gori je u konstantnom rastu, a može se reći da je trenutno najaktivnije u odnosu na poslednjih 15 godina

Interesovanje za stanove, kuće i zemljište na primorju, ali i u unutrašnjosti Crne Gore, izražavaju strani državljani, ali u značajnom broju i kupci iz Srbije.

Razgovarali smo sa Ivanom Vukićević, koja je jedan od partnera agencije za nekretnine u Crnoj Gori "Montenegro Prospects", koja uspešno posluje skoro 20 godina. Zahvaljujući profesionalnom i ljubaznom pristupu "Montenegro Prospects" je najbolje ocenjena agencija za nekretnine od strane klijenata na Google My Business-u.

Agencija "Montenegro Prospects" je specijalizovana za rad sa internacionalnim klijentima, pa nam je Ivana pored toga koji su aktuelni trendovi i cene na tržištu nekretnina Crne Gore, otkrila više o tome kako funkcioniše kupovina nekretnina za strane državljane, koji gradovi su njima najprivlačniji, kao i zašto je program ekonomskog državljanstva posebno interesantan stranim investitorima.

• Odakle dolazi najviše kupaca, iz Crne Gore, zemalja regiona ili nekih drugih stranih država?

Naša agencija je već 18 godina prisutna na tržištu u Crnoj Gori i tokom godina smo imali klijente sa različitih strana sveta. Nekada su najviše kupovali Britanci i Rusi, da bi se taj odnos polako menjao u korist klijenata iz EU, Turske, čak i iz USA.

Danas, naši kupci dolaze daleko najviše iz EU, naročito iz Nemačke, zatim iz SAD-a, Velike Britanije, i iz Rusije. Što se tiče regiona, u zadnjih 8 godina broj kupaca stabilno raste, tu su naročito zastupljeni kupci iz Srbije koja je tradicionalno značajno tržište za CG.

U odnosu na prethodni period, pozitivno je da je značajno smanjena zavisnost od jednog dominantnog tržišta.

• U kojim delovima zemlje strani državljani najviše kupuju nekretnine i koji gradovi su najaktuelniji?

Primorje je najinteresantniji deo za naše kupce, nekretnine u Budvi su i dalje najpopularnije, zatim Bokokotorski Zaliv (Kotor, Tivat i HN) ali i južni deo obale Bar i Ulcinj su sve aktuelniji za naše kupce, naročito one koji žele da kupe kuću u Crnoj Gori. Mi imamo kancelarije u Budvi, Kotoru i u Baru, što samo po sebi govori koje su najtraženije lokacije.

Tendencije se menjaju, recimo od 2004. do 2008. godine kada su dominantna kupovna sila bili kupci iz Velike Britanije, Bokokotorski zaliv je bio najtraženiji, kao i stare tradicionalne kamene kuće i ruševine. Nakon toga, kako su ruski kupci preuzeli primat, budvanski i barski region je bio znatno zastupljeniji.

Odmah nakon COVID krize, primetno se pojačala tražnja za ruralnim područjima. Sada beležimo veliki interes za kućama u barskoj regiji zapadno evropskih kupaca, posebno Nemaca.

Naravno, luksuzni kompleksi kao Porto Montenegro, Lustica Bay i Porto Novi su uvek bili atraktivni kupcima više platežne moći.

• Šta kupci najviše traže kada je u pitanju vrsta nekretnine i njene karakteristike?

Pogled na more je i dalje jedna od najvažnijih karakteristika svake nekretnine, zatim blizina plaže, restorana, prodavnica i ostale infrastrukture. Pored toga, kupci su sve izbirljiviji što se tiče kvaliteta gradnje, koji postaje vrlo važna stavka prilikom odluke o kupovini.

Na kraju, mnogi kupci traže i da nekretnina ima potencijal za izdavanje, pošto većina kupuje nekretnine kao investiciju.

Što se tiče tipa nekretnina, stanovi u Crnoj Gori su najzastupljeniji i najtraženiji. Takođe je sve veća potražnja za kućama koje nude privatnost i mir.

Mi imamo u ponudi preko 1000 stanova i kuća na primorju, veliki broj placeva, komercijalnih nekretnina i hotela na prodaju.

Može se reći da su stanovi najzastupljeniji na Budvanskoj Rivijeri i u Boki Kotorskoj, dok je ponuda kuća mnogo veća na južnom delu obale. Međutim, najlepše vile su verovatno u Boki.

Kada su u pitanju poslovni prostori koji interesuju strance, ovde prednjače Stari Grad u Kotoru i Budvi, ali i atraktivne lokacije u Podgorici - pretežno "Preko Morače".

• Kako se kreću cene kvadrata? Ima li razlike između primorja i ostalih delova zemlje?

Cene nekretnina su dosta porasle u zadnjih godinu dana, tako da se u proseku stanovi u Budvi i Zalivu kreću oko 2.500 – 3.000 EUR/m2, na ekskluzivnim lokacijama (kao što je Perast) dostižu i 4.000 EUR/m2.

Nekretnine u Baru su jeftinije, ali i tu su cene stanova skočile skoro do 2000 EUR/m2 za stanove u novogradnji.

Značajno su niže cene stanova u unutrašnjosti.

• Sve je više luksuznih projekata na crnogorskom tržištu. Kako se kreću njihove cene i ima li potražnje za njima?

Cene nekretnina u luksuznim rizortima dostižu i do 10.000 EUR/ m2, u zavisnosti od lokacije i veličine nekretnine. Interesovanja i prodaje i te kako ima. Porto Montenegro, Lustica Bay i Porto Novi su već etablirani projekti. Pored navedenih nekretnina u Tivtu i nekretnina u opštini Herceg Novi, njih još nekoliko novih luksuznih projekata je u najavi na celom Primorju.

• Kako inostrani kupci gledaju na različite destinacije gde se nude nekretnine u Crnoj Gori?

Crnogorsko primorje je toliko malo, u poređenju sa velikim državama iz kojih dolazi većina naših kupaca, tako da ga oni često gledaju kao jednu celinu tj. destinaciju i više se fokusiraju na karakteristike pojedine nekretnine koju razmatraju da kupe, kao i na samu mikro lokaciju (komšiluk) u kojoj se ona nalazi. Već smo pominjali važnost kvaliteta izrade i pogled, tako da to i ovde ostaje kao primarni faktor pored cene.

Međutim, generalno se može reći da Boka Kotorska i nekretnine u Kotoru privlače klijente svojom jedinstvenom kombinacijom mora, planina i prelepih kamenih kuća i vila na obali, Budva svojim fantastičnim plažama i živahnim noćnim životom, dok je recimo regija oko Bara privlačna za život tokom cele godine.

• Kakva je situacija u unutrašnjosti zemlje, ima li zainteresovanosti za centralne i severne delove Crne Gore?

Kolašin je posle otvaranja auto-puta i savremenih ski centara postao vrlo tražen i popularan, veliki broj ekskluzivnih kondo hotela sa kojim možete dobiti i državljanstvo je u izgradnji.

Takođe i Žabljak je vrlo tražen, pošto turistička sezona traje gotovo cele godine. Mnogo stranaca takođe posećuje ove delove CG, pa je ove godine turistička sezona na severu bila odlična.

Sever je infrastrukturno znatno slabije razvijen od primorja, mada se situacija rapidno menja, posebno u Kolašinu sa razvojem kapaciteta i sadržaja koji prate ski ponudu, ali ove promene su bile praćene i rastom cena stambenog prostora koji sada već prilazi cifri od 2.000 EUR/ m2 a u podnožju ski staza i do 6.000 EUR/ m2.

• Kakva je procedura kupovine nekretnina za strance u odnosu na stanovnike Crne Gore? Postoje li određeni uslovi koje strani državljani moraju ispuniti kako bi kupili nekretninu u Crnoj Gori?

Procedura kupovine nekretnina je ista za strance i za državljane CG.

Kupoprodajni ugovor se potpisuje u notarskoj kancelariji, lično ili preko overenog punomoćja. Isplata kupoprodajne cene se vrši obično preko notarskog računa. Kupci su u obavezi da plate 3% poreza na promet nepokretnosti i notarske troškove. Kupac NE plaća agencijsku proviziju.

Postoje samo neka ograničenja kada je u pitanju kupovina neurbanizovane zemlje.

Mi pružamo našim klijentima punu podršku tokom celog procesa kupovine, od odabira pa do uknjižbe nekretnine na novog vlasnika. Uvođenjem sistema notara cela procedura je mnogo sigurnija i za kupce i za prodavce.

Strani državljani takođe mogu kupljene nekretnine izdavati turistima.

• Mogu li stranci dobiti boravišnu dozvolu i koji su uslovi za sticanje tog prava?

Strancima nije potrebna boravišna dozvola za kupovinu nekretnine, ali se ona može dobiti na osnovu vlasništva stambenog objekta (kuće, stana) ili poslovnog prostora. Pošto se nekretnina uknjiži na vlasnika, potrebno je priložiti potrebna dokumenta u MUP-u gde se popunjava i zahtev za dobijanje boravka. Postupak dobijanja boravišne dozvole traje do 40 dana.

• U poslednje vreme, program ekonomskog državljanstva dobija sve veću pažnju stranih investitora. Možete li nam reći nešto više o njemu?

Program daje mogućnost sticanja crnogorskog državljanstva strancima koji mogu da plate nekretninu na severu minimalno 250.000€ ili u centralnom delu i na primorju minimalno 450.000€, plus 200.000 za razvojne fondove u Crnoj Gori, kao i ako ispune uslove provere od strane akreditovanih inostranih agencija (provera kapitala, nekažnjavanost i sl).

Program daje momentum razvoju turističkih kapaciteta visoke klase, omogućuje priliv značajnih sredstava u budžet, otvaranje novih radnih mesta, ali nema blagonaklonost EU koja se trudi da suzbije slične programe u zemljama članicama iz razloga eventualnih rizika koje program može doneti.

• Koliko je teško pronaći ovakve nekretnine? Poseduje li vaša agencija nekretnine odobrene od strane vlade?

Da, postoje 3 oficijelno akreditovana agenta za program ekonomskog državljanstva od kojih mi sarađujemo sa dva. Oni pokrivaju sveukupnu ponudu projekata koji omogućuju državljanstvo za investicije, mada postoji prilična razlika među projektima sa stanovišta atraktivnosti lokacije, roka završetka, imovinskog statusa, mogućnosti raspolaganja, itd. Mi se trudimo da držimo fokus na onim projektima koji daju najveći benefit i najmanji rizik našim klijentima.

• Budući da je Crna Gora ove godine uvela progresivno oporezivanje, kako je ono izmenilo aktuelne poreze na nekretnine?

Smisao zakona o progresivnom oporezivanju je da odvoji pravne i bespravne objekte, kao i objekte kojima se rešava stambeno pitanje od vikendica, sekundarnih stanova, itd.

U odnosu na prethodni period najveća je razlika u odnosu prema vlasnicima neizgrađenog građevinskog zemljišta, što je sa jedne strane u slučaju stranih investitora koji su pre deceniju ili više došli u posed atraktivnih lokacija i ništa ne čine opravdano, sa druge strane ovo je značajno opterećenje za lokalno stanovništvo koje je na primer nasleđem došlo u posed građevinskog zemljišta.

Po Članu 9. Zakona o porezu na nepokretnost, iznos konkretne poreske stope na procenjenu tržišnu vrednost nepokretnosti je u ingerenciji lokalnih samouprava, a kreće se od 0,25% do 1% tržišne vrednosti za legalizovan objekat primarnog stanovanja.

Porez je veći ukoliko se stambenim objektom ne rešava stambeno pitanje (sekundarni objekat) i iznosi od 0,3%-1,5%.

U slučaju bespravno izgrađenih objekata ovaj porez je 0,3%-1,5% ukoliko se njime rešava stambeno pitanje, a ukoliko ne, tada je od 0,3%-2%.

U slučaju neizgrađenog građevinskog zemljišta porez je od 0,3%-5%.

• Koliko je komplikovano nabaviti građevinsku dozvolu i koja je procedura?

Procedura dobijanja građevinske dozvole je pojednostavljena.

Posle urbanističko - tehničkih uslova, radi se idejni projekat za koji gradski arhitekta mora dati saglasnost. Zatim se radi glavni projekat, koji se šalje na reviziju. Revidenti vrše reviziju projekta i skupljaju ostatak dokumentacije, kako bi se potpisao ugovor o naknadi za građevinsko zemljište. Posle svega vrši se prijava gradnje.

Naša firma može preporučiti nekoliko odličnih arhitektonskih biroa.

• Kakvo je stanje ponude i potražnje na crnogorskom tržištu u poslednjih par godina? Primećujete li rast ili pad interesovanja?

U zadnjih 18 meseci je došlo do povećanja interesovanja za kupovinu nekretnina u Crnoj Gori, tržište je izuzetno aktivno, možda i najaktivnije u zadnjih 15-ak godina. Kombinacija niskih kamatnih stopa i strah od inflacije su bili glavni pokretači za kupovinu u CG u poslednjih 12 meseci pošto su nekretnine sigurna investicija.

Ovaj rast interesovanja prati i rast cena nekretnina pa se može reći da su cene skočile od 15 do 25% u zadnjih godinu dana. Pored povećanog interesovanja i skok cena građevinskog materijala je uticao na rast cena nekretnina u Crnoj Gori.

• Kako trenutna situacija u svetu utiče na tržište nekretnina i koja su vaša predviđanja za budućnost?

Kombinacija povećanja kamatnih stopa, recesije u privrednom razvoju i politička nestabilnost će svakako uticati na potražnju i na cene nekretnina. Ali dugoročno, investicija u Crnu Goru se i te kako isplati.

(Telegraf.rs/PR)